Wohnflächenverordnung: Ein Überblick
In der sogenannten Wohnflächenverordnung sind Vorgaben zur Flächenberechnung enthalten, sodass Berechnungen stets in der gleichen Art und Weise erfolgen. Die Wohnflächenverordnung kommt zum Einsatz, wenn die Wohnfläche von geförderten Wohnungen oder Eigenheimen berechnet werden muss. Bei frei finanzierten Objekten ist eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung zwar keine Pflicht, jedoch hat sich die Methode auch hier mittlerweile zum Standardverfahren entwickelt.
Wohnflächenverordnung: Anwendungsbereich
Wie bereits erwähnt ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung bei gefördertem Wohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz Pflicht. Zum Wohnraum zählen laut Wohnflächenverordnung allerdings nicht alle Räume und Flächen einer Wohnung oder eines Hauses. Welche Flächen zu welchem Anteil zur sogenannten Grundfläche gehören, wird in Paragraf zwei der Wohnflächenverordnung geregelt.
Diese Wohnflächen gehören zur Grundfläche
Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich dieser Wohnung zuzuordnen sind. Dazu zählen auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen Räumen, die von allen Seiten geschlossen sind. Balkone, Loggien, Terrassen oder Dachgärten werden nur gezählt, wenn sie ausschließlich zur Wohnung gehören.
Allerdings fließen nicht alle Räume in die Berechnung mit ein. Die Grundflächen folgender Räume gehören nicht zur Wohnfläche:
- Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellkammern, Waschküchen, Trockenräume, Bodenräume, Garagen, Heizungsräume.
- Räume, die nicht die Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder bezüglich ihrer Nutzung genügen.
- Geschäftsräume werden ebenfalls außer Acht gelassen.
Ermittlung der Grundfläche
Für eine professionelle Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird die Grundfläche eines Raumes anhand des sogenannten lichten Maßes ermittelt. Dabei dienen die Innenmaße zwischen den Bauteilen als Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche. Ein Architekt, Bauingenieur, Bauzeichner oder Planungsbüro erstellt auf dieser Basis präzise Grundrisse und normgerechte Flächenberechnungen.
Zur Wohnfläche zählen unter anderem Tür- und Fensterbekleidungen, Sockelleisten, fest eingebaute Gegenstände wie Öfen oder Duschwannen, freiliegende Installationen sowie Einbaumöbel. Auch nicht fest verbaute Raumteiler können bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.
Nicht angerechnet werden hingegen bestimmte Bauteile wie größere Schornsteine, Pfeiler, Vormauerungen, Treppen mit mehr als drei Stufen sowie einige Tür- und Wandnischen. Stimmen die tatsächlichen Maße eines Gebäudes nicht mit der ursprünglichen Bauzeichnung oder dem Grundriss überein, muss die Wohnflächenberechnung anhand des fertiggestellten Wohnraums erneut durchgeführt werden.
Anrechnung der Grundflächen
Nicht jede Grundfläche einer Immobilie fließt vollständig in die Wohnflächenberechnung ein. Ein erfahrener Architekt oder Bauingenieur kennt die genauen Vorgaben der Wohnflächenverordnung, und auch im Planungsbüro bildet der präzise Grundriss die Basis für eine rechtssichere Berechnung. Laut Wohnflächenverordnung gelten dabei folgende Regeln:
Volle Anrechnung: Räume mit einer lichten Höhe von mehr als zwei Metern werden vollständig in die Berechnung einbezogen.
Halbe Anrechnung: Bereiche mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern zählen nur zur Hälfte – ebenso wie unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder oder vergleichbare Räumlichkeiten.
Viertel- bis halbe Anrechnung: Balkone, Dachgärten, Loggien und Terrassen werden je nach Lage und Nutzbarkeit lediglich zu einem Viertel bis höchstens zur Hälfte angerechnet.
Diese Regelungen machen deutlich, warum eine sorgfältig erstellte Planungsunterlage, ob vom Planungsbüro, vom Architekten oder auf Basis eines professionellen Grundrisses, unerlässlich ist, um eine korrekte und nachvollziehbare Wohnflächenberechnung zu gewährleisten.
Wohnflächenverordnung: Gibt es eine Alternative?
Für öffentlich geförderten Wohnraum ist die Berechnung der Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung Pflicht. Handelt es sich um frei finanzierten Wohnraum, gibt es eine Alternative: die sogenannte DIN-Norm 277 mit dem Namen „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“. Der wesentliche Unterschied zur Wohnflächenverordnung liegt darin, dass Kellerräume, Dachböden, Loggien und Balkone zu 100 Prozent zur Grundfläche dazu zählen. Dasselbe gilt für Flächen deren lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt. Das führt dazu, dass am Ende häufig eine deutlich größere Fläche ermittelt wird. Miet- und Kaufpreise fallen demnach höher aus.